Ceny nieruchomości w Polsce – koszt metra kwadratowego mieszkań w 16 miastach wojewódzkich

Ceny nieruchomości w Polsce

Rynek mieszkaniowy w naszym kraju przez ostatnie lata pokazał wyraźny trend wzrostowy na całym swoim spektrum. Warto jednak przyjrzeć się tym zmianom głębiej i sprawdzić, jak kształtowały się ceny lokali mieszkalnych w poszczególnych częściach Polski, a dokładniej – w jej miastach wojewódzkich. Gdzie metr kwadratowy kosztuje najdrożej, a gdzie najtaniej? Które miasta zaskoczyły dynamiką wzrostu cen? Na podstawie danych z II kwartału 2026 roku sprawdzamy, jak przedstawiają się ceny nieruchomości w Polsce oraz jakie zmiany na rynku zaszły w ciągu ostatnich 5 lat.

Baza cen nieruchomości NBP

Zawarte w publikacji dane pochodzą z bazy cen nieruchomości mieszkaniowych Narodowego Banku Polskiego. Baza ta gromadzi informacje od pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów. Przedstawione koszty metra kwadratowego dotyczą cen transakcyjnych sprzedaży lokali mieszkalnych w budownictwie wielorodzinnym w granicach administracyjnych stolic województw (ze względu na brak danych w zestawieniu nie zostały uwzględnione Toruń oraz Gorzów Wielkopolski).

Warto pamiętać, że analizowane dane to wartości średnie i pewne tendencje obecne na rynku mogą nie zostać przez nie należycie uchwycone.

Rekordziści cen nieruchomości w Polsce

Na podium najdroższych nieruchomości mieszkalnych w Polsce uplasowały się: Warszawa, Kraków i Gdańsk. Kolejność tych miast na trzech pierwszych miejscach jest taka sama na obu rynkach. Stolica od lat pozostaje liderem pod względem cen. Natomiast jeszcze pięć lat temu to Gdańsk stał na drugim stopniu podium na rynku deweloperskim. Kraków przez ten czas awansował o jedną pozycję dzięki wzrostowi cen na tym rynku o prawie 70%.

Najniższą średnią cenę za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego możemy znaleźć obecnie w Zielonej Górze. Na rynku wtórnym najtańsza jest Łódź.

Rynek wtórny vs rynek pierwotny

Porównując ceny nieruchomości w Polsce z rynku wtórnego i pierwotnego, widać wyraźną przewagę cen nowych lokali w większości analizowanych miast. Największa różnica w średnich kosztach za metr kwadratowy mieszkania występuje w Katowicach. Rynek wtórny jest wyceniany tam średnio o 32% taniej. W Bydgoszczy to 23%, a w Opolu i Kielcach po 21%.

Ciekawym przykładem jest Warszawa, w której średnie ceny na obu rynkach są na skrajnie zbliżonych poziomach, z minimalną przewagą nowych mieszkań. Jeszcze bardziej interesujący jest przypadek Rzeszowa – gdzie średnie ceny lokali mieszkalnych z rynku wtórnego są o 6% wyższe od tych nowo wybudowanych.

Wzrost cen mieszkań w ciągu ostatnich 5 lat

W ciągu ostatnich pięciu lat ceny mieszkań wzrosły we wszystkich 16 analizowanych miastach wojewódzkich, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Skala tych wzrostów jest jednak zróżnicowana.

Na rynku wtórnym największy skok cen odnotowała Zielona Góra. Średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się tam o 70,3% w ciągu 5 lat. Następne było Opole, gdzie wzrost wyniósł 68,0%, oraz Rzeszów z wynikiem 62,2%. W Warszawie, Krakowie i Gdańsku wzrost cen oscylował w przedziale 52,5%–55,6%. Najmniej, o 35,8%, używane lokale mieszkalne podrożały w Łodzi.

Na rynku pierwotnym dynamika wzrostów była w analizowanym okresie jeszcze bardziej znacząca. Największy skok cenowy na rynku wystąpił w Opolu i wyniósł 88,9%. Na drugim miejscu znalazł się Białystok z wynikiem 71,5%, a na trzecim wspomniany już Kraków ze wzrostem o 69,8%. W Warszawie ceny nowych mieszkań wzrosły o 56,9%. Najmniejszy wzrost na rynku pierwotnym w ciągu ostatniego pięciolecia odnotował Gdańsk – gdzie metr kwadratowy podrożał o 41,2%.

Ostatecznie skala podwyżek sprawiła, że zakup mieszkania w największych polskich miastach stał się znacznie większym wydatkiem niż pięć lat temu. Różnice w tempie wzrostu cen między poszczególnymi miastami nie przebiegały jednak równomiernie. To pokazuje, że krajowy rynek nieruchomości nie stanowi jednolitej całości, lecz składa się z szeregu mniejszych rynków lokalnych, a dynamika ich wzrostów może istotnie różnić się od ogólnokrajowych tendencji.

Źródło danych: Baza cen nieruchomości mieszkaniowych NBP (II kwartał 2026 roku)

Skrócona wersja grafiki: Ceny nieruchomości w Polsce – mapa